Valoração baseada em operação, território e custo real
A valoração técnica de ativos industriais e logísticos parte da operação, não da oferta, não do anúncio e não de médias genéricas de mercado.
Neste modelo, o valor do ativo é analisado a partir de sua capacidade real de suportar uma operação específica, considerando território, acesso, fricção logística, restrições urbanas e ambientais, além do custo total de funcionamento ao longo do tempo.
Ativos aparentemente semelhantes podem apresentar diferenças relevantes de valor quando observados sob critérios operacionais: tempo de ciclo, janela logística, dependência portuária, interferência urbana, possibilidade de expansão, risco regulatório e estabilidade territorial.
A valoração técnica cruza dados físicos, funcionais e territoriais antes de qualquer leitura financeira. O preço é consequência da viabilidade operacional, não o ponto de partida.
Em eixos industriais e portuários, esse método evita distorções comuns de mercado, como ativos superprecificados por proximidade aparente ou subavaliados por falta de leitura técnica aprofundada.
O resultado é uma base sólida para decisões de compra, venda, locação, renegociação, Sale & Leaseback ou estruturação de operações monousuário, reduzindo risco e alinhando valor ao uso real do ativo.