Built to Suit (BTS) – Engenharia de Decisão Antes do Capital
Um BTS só existe quando todas as variáveis críticas estão mapeadas antes da conversa com o capital. Sem domínio de CAPEX, licenciamento, cronograma e risco, não existe projeto. Existe aposta.
Na Catena & Castro Real Estate, o trabalho começa com a construção do caderno técnico do BTS. Isso inclui definição do escopo operacional, estudo de implantação, estimativa realista de CAPEX por metro quadrado, custo de infraestrutura, terraplenagem, acessos, energia, água, incêndio e adequações específicas da operação.
Paralelamente, avaliamos o ambiente regulatório e o caminho de licenciamento: zoneamento, uso do solo, aprovações municipais, licenças ambientais quando aplicável e riscos de prazo. O cronograma não é estimado. É validado etapa por etapa, porque atraso custa dinheiro e altera a taxa final do projeto.
Com esses elementos consolidados, estruturamos a estratégia financeira do BTS: prazo contratual compatível com o investimento, taxa implícita de mercado, equilíbrio entre custo de implantação e aluguel viável para a empresa. É nesse momento que se define qual perfil de fundo pode participar e qual capital deve ser excluído.
Somente depois de o projeto estar tecnicamente fechado é que a operação é apresentada ao mercado financeiro. A empresa não vai ao fundo pedir solução. Vai com a estrutura pronta, taxa defendida e risco mapeado. Nosso papel é representar a operação nesse ambiente, proteger a lógica do negócio e filtrar o capital adequado.
Built to Suit não é negociação imobiliária. É coordenação técnica, financeira e operacional. Quando esse trabalho é feito antes, o fundo entra como consequência. Quando não é, o fundo passa a mandar no projeto.
O racional completo dessa metodologia, com critérios de cálculo, cenários e testes de viabilidade, está detalhado no nosso guia técnico de cálculo e viabilidade de BTS, desenvolvido internamente a partir de operações reais.