Investimento Imobiliário | Catena & Castro Real Estate

Investimento imobiliário explicado — do iniciante ao profissional

Nós compramos, estruturamos e acompanhamos diversos investimentos para você: Galpão estabilizado, Projeto BTS, Apartamento (Start Joy) e CDB/CDI.

Prazo contratual (galpão)

5–10 anos

Cap rate alvo (galpão)

~8,5–9,5% a.a.

Risco de obra (BTS)

Médio/alto

Ticket inicial (apto)

Baixo/médio

Start Joy São Bernardo — Informações do Empreendimento

Endereço
Rua Ruy Barbosa, 184 – Jardim Olavo Bilac (Centro), SBC

Status
Lançamento: 30/09/2024

Entrega prevista
31/07/2028

Torres / Unidades
5 torres • 516 unidades

Tipologias
1 e 2 dormitórios • 1 vaga

Áreas
1 dorm ~42 m² • 2 dorm 51–54 m²

Faixa MCMV
HMP até 10 SM (~R$ 15.180)

Valores de tabela (a partir de)
1 dorm: R$ 340.783 • 2 dorm: R$ 500.437

Estoque e valores sujeitos a confirmação. Promoções pontuais podem reduzir o preço em determinados andares/unidades.

Retorno estimado (bruto) — exemplo didático

Galpão estabilizado (renda)

~9,0% a.a.

Projeto BTS (após estabilização)

~9,6% a.a.*

Apartamento (Start Joy)

~6,5% a.a.

CDB/CDI (referência)

~6,0% a.a.**

Notas: *BTS envolve risco/obra e só captura o yield após entrega/locação. **Use a taxa vigente do seu banco/gestora.

Evolução 12m (simulada) do acumulado de rendimento: galpão, BTS (pós-estabilização), apartamento e CDI.

Galpão estabilizado BTS (pós-estabilização) Apartamento CDI

Comparativo rápido de características

Métrica	Galpão estabilizado	Projeto BTS (build-to-suit)	Apartamento (ex.: Start Joy)	CDB/CDI
Liquidez	Média/baixa	Baixa (obra/contrato)	Média (varia por ciclo)	Alta
Volatilidade	Baixa	Baixa após estabilização	Média (preço/locação)	Baixa
Controle de contrato	Alto (prazo 5–10a)	Altíssimo (custom sob medida)	Baixo/médio	N/A
CAPEX/manutenção	Sim (predial)	Sim (obra + OPEX)	Sim (condo/reparos)	Não
Risco principal	Vacância/logística	Obra, prazo e locatário	Vacância e depreciação	Taxa de juros
Indexador típico	IPCA/IGP-M	IPCA/IGP-M (contrato)	IPCA (aluguel/mercado)	CDI
Ticket	Médio/alto	Alto (equity/financiamento)	Baixo/médio	Baixo
Perfil de investidor	Renda previsível	Retorno com projeto	Entrada/escada	Reserva/caixa

Exemplos práticos

Galpão Classe A — SBC

Pé-direito 12 mDoca niveladoraPátio amplo

Aluguel alvo
R$ 28–34/m²

Área locável
18.000 m²

Cap rate proj.
8,8–9,5% a.a.

Prazo
7 anos

Contrato atípico preferencial. Garantias sólidas. Comparáveis na Imigrantes/Anchieta.

Ver ficha técnica

BTS — Centro de Distribuição

Projeto sob medidaEnergia reforçadaPoss. expansão

Prazo de obra
10–14 meses

Contrato
Atípico 10–15 anos

Yield alvo
9,5–11,0% a.a.

Riscos-chave
Prazo/obra/locatário

Viabilidade presa ao contrato de longo prazo. Rating do cliente é crítico.

Como estruturamos

Apartamento — Start Joy

Baixo ticketGestão simplesLiquidez urbana

Valores de tabela (a partir de)
1 dorm: R$ 340.783 • 2 dorm: R$ 500.437

Aluguel estimado
1 dorm: R$ 2.000–2.250 • 2 dorm: R$ 2.500–3.000

Yield bruto
~5,5–6,8% a.a.

Custos fixos
Condomínio + IPTU (~R$ 380–420/mês)

Valores de tabela (Set/2025). Promoções pontuais por unidade/andar. Sujeito a confirmação.

Ver estudo

Como calculamos (sem mistério)

1) Premissas. Aluguel alvo, vacância técnica, índice (IGP-M/IPCA), custos (condomínio/IPTU), CAPEX, custo de oportunidade.

2) Sensibilidade. Base/otimista/conservador para yield e vacância por tipologia (galpão/BTS/apto).

3) Contrato & risco. Prazo, garantias, rating do locatário, liquidez do ativo e comparáveis de mercado.

4) Dossiê. 1 página com números, mapa de acessos e checklist técnico (assinamos a conta).

*Conteúdo educativo. Não é recomendação. Cada caso exige análise individual.

Como ler este comparativo

Investir em imóveis e em renda não precisa ser um mistério. O que muda entre as modalidades é o nível de risco, o retorno, a liquidez e o ticket de entrada.

O galpão logístico estabilizado é um ativo profissional: contratos longos, previsibilidade e rendimentos médios na casa de 8% a 9% ao ano. Exige mais capital, mas entrega estabilidade.

O projeto BTS (build-to-suit) vai além: construção sob medida com contrato fechado antes da obra. Retorno tende a ser maior — pode superar 10% a.a. após estabilização —, mas há riscos de prazo e execução até a entrega.

O apartamento residencial (ex.: Start Joy) costuma ser a porta de entrada: ticket menor, liquidez urbana, gestão simples. Rentabilidade mais modesta, geralmente entre 5% e 7% a.a..

O CDB/CDI funciona como régua de comparação: renda fixa segura e líquida, sem potencial de valorização imobiliária.

Apartamento para começar;
Galpão estabilizado para renda sólida;
BTS para buscar retorno acima da média;
CDB como referência de segurança.

*Faixas de retorno ilustrativas. Cada caso exige dossiê próprio com premissas claras.

Estudos completos (na mesma página)

Abaixo estão os estudos completos que os botões “Ver estudo”/“Ver ficha técnica” apontam. Você não precisa abrir outra página.

Galpão Classe A — São Bernardo do Campo (SBC)

Resumo: Galpão logístico classe A em localização estratégica, próximo às rodovias Imigrantes e Anchieta.

Área locável
18.000 m²

Pé-direito
12 m

Cap rate proj.
8,8–9,5% a.a.

Prazo contratual
7 anos (alvo)

Premissa	Valor / Observação
Aluguel alvo	R$ 28–34/m²/mês (ajustar ao estudo vigente)
Vacância técnica	4–6% (sensibilidade por praça)
Indexador	IPCA/IGP-M (contrato típico)
Custos operacionais	Condomínio/IPTU a cargo do locatário (preferencial)
Garantias	Seguro fiança / fiança corporativa / caução; preferência por contrato atípico
Comparáveis	Parques logísticos no eixo Imigrantes/Anchieta

Leitura técnica (quando faz sentido)

Perfil: investidor que busca renda previsível com contratos médios/longos.

Riscos-chave: vacância, concentração setorial e logística de acesso.

Solicitar dossiê completo

Projeto BTS — Centro de Distribuição (construção para locação)

Resumo: Estruturação de CD sob medida; contrato fechado antes da obra, travando receita por prazo longo.

Prazo de obra
10–14 meses

Contrato
Atípico 10–15 anos

Yield alvo
9,5–11,0% a.a. (pós-estabilização)

Riscos-chave
Prazo, execução, rating do locatário

Premissa	Valor / Observação
Modelo de contrato	Atípico com penalidades; reajuste por IPCA/IGP-M
CapEx	Obra civil + utilidades (energia, piso, docas, etc.)
Financiamento	Estrutura mista (equity + dívida) conforme custo de capital
Margem de prazo	Buffers de cronograma, contingências e seguros de obra
Critérios de locatário	Rating, histórico, cláusulas de desempenho e garantias

Leitura técnica (quando faz sentido)

Perfil: investidor com apetite a projeto/obra em troca de yield superior.

Chave: travar economics no contrato & custo de construção; diligenciar locatário; controlar risco de prazo.

Falar sobre BTS

Apartamento — Start Joy São Bernardo (estudo de rentabilidade)

Resumo: Apartamento compacto em SBC, pensado para locação. Opção de entrada para formar patrimônio com ticket menor e gestão simples.

Valores de tabela (a partir de)
1 dorm: R$ 340.783 • 2 dorm: R$ 500.437

Aluguel estimado
1 dorm: R$ 2.000–2.250 • 2 dorm: R$ 2.500–3.000

Yield bruto
~5,5–6,8% a.a.

Custos fixos
Condomínio + IPTU (ex.: R$ 380–420/mês)

Item	Valor / Observação
Metragens	1 dorm: ~42 m² • 2 dorm: 51–54 m²
Vacância estimada	4–8% a.a. (depende do ciclo e da micro-localização)
Gestão	Aluguel tradicional ou curta temporada (avaliar legislação local)
Taxas	Condomínio, IPTU, taxa de plataforma (se temporária), manutenção
Valorização	Potencial ligado a infraestrutura/bairro; cuidado com superoferta
Liquidez	Maior que corporativo em geral; depende do ciclo do mercado

Leitura técnica (quando faz sentido)

Perfil: investidor iniciante/disciplinado que busca simplicidade e liquidez urbana.

Riscos-chave: vacância, condo alto em períodos vazios, infraestrutura do prédio.

Receber planilha de simulação

*Faixas de retorno são ilustrativas; substitua pelos seus dados e dossiês.

Acessar Estudo Start Joy →

Perguntas frequentes

Galpão x BTS: qual a diferença prática?

Galpão estabilizado compra renda já rodando. BTS envolve obra/contrato sob medida e captura yield maior após estabilização.

Apartamento serve como “primeiro degrau”?

Sim. Baixo ticket, gestão simples e liquidez urbana. Ajuda a construir patrimônio para depois migrar para renda corporativa.

Como comparar com CDB/CDI?

CDB é referência de caixa/segurança. Serve como taxa livre de risco para testar se o prêmio do imóvel compensa.

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Catena & Castro Real Estate — Última atualização: 07/09/2025.