Catena & Castro Real Estate
Calculadora SLB — Sale & Leaseback
Ferramenta de triagem para operações de Sale & Leaseback em ativos industriais, logísticos e corporativos. Estima aluguel por cap rate, fluxo reajustado, total acumulado e cenários rápidos de yield antes da modelagem completa.
Entradas
Resultados
Cenários rápidos por cap rate
| Cap | Aluguel mensal | Aluguel anual |
|---|---|---|
| 8,0% a.a. | — | — |
| 9,0% a.a. | — | — |
| 10,0% a.a. | — | — |
Resumo do fluxo
| Ano | Aluguel anual |
|---|---|
| Ano 1 | — |
| Ano 5 | — |
| Ano 10 | — |
| Ano 15 | — |
Como funciona uma operação de Sale & Leaseback
SLB é estruturação de capital imobiliário com contrato de locação de longo prazo, preservando a continuidade da operação. As condições finais dependem de crédito do ocupante, qualidade do ativo, prazo, garantias, indexador, estrutura fiscal e apetite do investidor.
Definição
O Sale & Leaseback é uma operação de estruturação de capital imobiliário. A empresa proprietária vende o imóvel a um investidor e, simultaneamente, firma um contrato de locação de longo prazo para continuar ocupando o ativo sem interrupção operacional. Na prática, o imóvel deixa de ser um ativo imobilizado e passa a funcionar como instrumento de capitalização.
O que acontece no momento da venda
- O investidor adquire o imóvel pelo valor acordado.
- A empresa recebe capital à vista.
- O contrato de locação já nasce estruturado, evitando vacância.
- A operação continua no mesmo local, sem impacto operacional direto.
- O imóvel passa a gerar fluxo imobiliário para o investidor.
O imóvel volta para quem vendeu?
Depende da estrutura contratual. Existem três formatos principais:
O imóvel não retorna automaticamente. Ao final do contrato, a empresa pode renovar, desocupar ou negociar uma recompra, se houver interesse de ambas as partes.
Existe uma opção, não uma obrigação. A recompra pode ser por valor pré-definido, valor de mercado ou fórmula acordada. Essa cláusula tende a influenciar a precificação da operação.
Estrutura menos comum e usada em casos específicos. Normalmente exige prêmio de risco, pois altera a leitura econômica e jurídica do investidor.
A recompra só existe quando prevista em contrato. Na maioria das operações, o SLB é desenhado como capitalização com locação de longo prazo e eventual renegociação ao final.
Prazos normalmente praticados
Os prazos variam conforme perfil da empresa, criticidade do ativo, qualidade do imóvel e momento de mercado.
10 a 15 anos 15 a 20 anos contrato atípico multa saldo garantias fortes
Quanto maior o prazo, melhor o crédito do ocupante e mais essencial o ativo para a operação, menor tende a ser o cap rate exigido pelo investidor.
Quem fica com quais despesas
Na maior parte dos SLBs, a locação é estruturada como Triple Net, em que o locatário assume despesas operacionais do imóvel.
| Tipo de despesa | Responsável na estrutura típica |
|---|---|
| IPTU | Locatário |
| Seguro do imóvel | Locatário |
| Manutenção e conservação | Locatário |
| Condomínio quando aplicável | Locatário |
| Operação diária do imóvel | Locatário |
| Risco de vacância futura | Investidor |
O que fica com o investidor
- Propriedade do imóvel.
- Contrato de locação de longo prazo.
- Fluxo de caixa previsível e reajustado.
- Garantias contratuais.
- Ativo imobiliário que pode ser mantido, refinanciado ou alienado.
Por que empresas utilizam Sale & Leaseback
- Capital para expansão e novos projetos.
- Redução de endividamento bancário.
- Reorganização do balanço patrimonial.
- Alternativa ao financiamento tradicional.
- Liberação de capital imobilizado.
- Foco no core business, não na gestão patrimonial.
Consideração final
Sale & Leaseback não é aluguel barato. É uma estrutura de capital que transforma patrimônio imobiliário em liquidez, com previsibilidade e continuidade operacional. Cada operação depende de crédito do ocupante, qualidade do imóvel, prazo, garantias, indexador, condições do mercado de capitais e leitura técnica do ativo.
Leitura CCRE: uma operação SLB bem estruturada exige avaliação do ativo, leitura contratual, perfil de crédito do ocupante, cap rate defensável, prazo, garantias, indexador e racional de permanência operacional.
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