Catena & Castro Real Estate · Estruturação CCRE
Calculadora SLB · Sale & Leaseback
Ferramenta de pré-análise para operações de Sale & Leaseback em ativos industriais, logísticos e corporativos. Estima aluguel por cap rate, R$/m², fluxo nominal reajustado, valor presente dos aluguéis e cenários de yield.
Premissas da operação
Pré-análise CCRE
Sensibilidade de cap rate
| Cap rate | Mensal | Anual |
|---|---|---|
| 8,0% a.a. | — | — |
| 9,0% a.a. | — | — |
| 10,0% a.a. | — | — |
Evolução nominal do aluguel
| Ano | Aluguel anual |
|---|---|
| Ano 1 | — |
| Ano 5 | — |
| Ano 10 | — |
| Ano 15 | — |
| Ano 20 | — |
—
Importante: o valor presente é calculado a partir da taxa de desconto informada. Não representa valuation do imóvel, TIR do investidor ou custo efetivo de capital da empresa.
Como funciona uma operação de Sale & Leaseback
O SLB permite transformar patrimônio imobiliário em capital mantendo a continuidade da operação no imóvel. A viabilidade depende tanto do ativo quanto da qualidade do ocupante e da estrutura contratual.
Definição
No Sale & Leaseback, o proprietário vende o imóvel e, simultaneamente, permanece como ocupante por meio de um contrato de locação. A operação pode liberar capital antes imobilizado sem exigir a mudança física da atividade instalada no ativo.
O que acontece na estruturação
- O valor e as condições de venda do imóvel são negociados.
- O investidor analisa simultaneamente o ativo e o crédito do futuro locatário.
- Prazo, aluguel, reajuste, garantias e condições contratuais são estruturados.
- A venda e a locação são coordenadas para preservar a continuidade operacional.
- O investidor passa a deter o imóvel e o fluxo contratual de locação.
Cap rate não é reajuste
O cap rate de entrada relaciona o aluguel anual inicial ao valor de aquisição do imóvel. Se um ativo é vendido por R$ 50 milhões com cap rate de 9% ao ano, a referência inicial é R$ 4,5 milhões de aluguel anual, ou R$ 375 mil mensais.
O reajuste contratual atua posteriormente sobre o aluguel. Portanto, um cap rate de 9% e um reajuste projetado de 4% não formam automaticamente uma taxa de 13% ao ano. São variáveis diferentes.
Valor nominal e valor presente
A soma nominal mostra quanto seria pago em aluguel durante todo o período considerando a premissa de reajuste. Como os pagamentos acontecem em anos diferentes, essa soma não deve ser comparada diretamente com dinheiro disponível hoje sem considerar o valor do dinheiro no tempo.
Por isso a calculadora apresenta também o valor presente dos aluguéis, descontando cada fluxo anual pela taxa informada pelo usuário.
Contrato típico e atípico
Estruturas de longo prazo podem estabelecer condições específicas de permanência, garantias, penalidades e obrigações negociadas entre as partes. Esses elementos influenciam a percepção de risco do investidor.
Uma estrutura locatícia com maior flexibilidade de saída pode apresentar risco econômico diferente para o investidor. A análise deve considerar o contrato efetivamente negociado e a legislação aplicável.
O imóvel volta para quem vendeu?
Não automaticamente. A propriedade passa ao comprador. Uma eventual recompra depende das condições negociadas e dos instrumentos contratuais aplicáveis à operação.
Ao final do contrato, as partes podem discutir renovação, desocupação ou uma nova transação conforme as condições vigentes.
Pode haver mecanismo contratual relacionado a uma futura compra, desde que juridicamente estruturado e negociado entre as partes. Sua existência pode influenciar a análise econômica do negócio.
Horizonte contratual
O prazo depende da criticidade do imóvel, crédito do ocupante, estratégia de capital, qualidade técnica do ativo e exigências do investidor.
10 a 15 anos 15 a 20 anos longo prazo garantias reajuste crédito do ocupante
Despesas do imóvel
A distribuição de IPTU, seguros, manutenção, condomínio e demais despesas deve ser definida no contrato. Estruturas de SLB podem transferir ao ocupante parcela relevante dessas obrigações, mas isso deve ser confirmado na documentação de cada operação.
| Item | Tratamento |
|---|---|
| IPTU | Definição contratual |
| Seguro | Definição contratual |
| Manutenção | Definição contratual |
| CAPEX estrutural | Definição contratual e técnica |
| Condomínio | Quando aplicável |
| Garantias | Conforme crédito e estrutura da transação |
| Recompra | Somente quando estruturada e prevista |
Por que empresas avaliam um SLB
- Liberação de capital imobilizado em imóveis.
- Financiamento de expansão ou novos projetos.
- Reorganização da estrutura de capital.
- Redução ou substituição de determinadas fontes de dívida.
- Continuidade operacional no imóvel considerado estratégico.
- Separação entre necessidade operacional e propriedade imobiliária.
O que o investidor analisa
- Crédito e capacidade financeira do ocupante.
- Prazo e estrutura do contrato.
- Cap rate e fluxo de aluguel.
- Garantias.
- Qualidade técnica e conservação do imóvel.
- Localização e liquidez imobiliária.
- Potencial de reocupação do ativo em eventual saída.
- CAPEX futuro e obsolescência.
- Documentação imobiliária, ambiental e regulatória.
Leitura CCRE
Um SLB não deve ser analisado somente perguntando quanto o imóvel vale ou quanto será pago de aluguel. A estrutura conecta valor do ativo, crédito corporativo, contrato e operação imobiliária.
Em ativos industriais e logísticos, também entram pé-direito, piso, docas, pátio, energia, incêndio, possibilidade de reocupação, localização, acessos e aderência do imóvel ao mercado futuro.
Estruturação CCRE: podemos partir do imóvel, da necessidade de capital ou de uma operação industrial/logística existente para estruturar a leitura preliminar do Sale & Leaseback.
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