Case Study: XP Inc. no Luna Corporate (XP RLJ)
Uma análise estratégica sobre localização, custo de ocupação, qualidade construtiva e estratégia corporativa por trás de uma das principais operações recentes do mercado de escritórios de São Paulo em um empreendimento que posteriormente passou a integrar a identidade Romeo e Julieta.
A decisão da XP Inc. de ampliar sua presença corporativa em São Paulo com a ocupação de aproximadamente 12.952 m² no então Luna Corporate, na Chácara Santo Antônio, representa um caso relevante do mercado de escritórios paulistano. Posteriormente, o empreendimento entrou em uma nova fase de posicionamento e passou a ser apresentado sob a identidade Romeo e Julieta.
1. Visão geral da operação
O empreendimento está localizado na Rua Alexandre Dumas, na Chácara Santo Antônio, em um dos principais vetores de expansão do mercado de escritórios corporativos da zona sul de São Paulo. O endereço passou a funcionar como uma segunda base corporativa da XP na cidade, complementando sua operação no São Paulo Corporate Towers.
Sua implantação oferece conexão com a Marginal Pinheiros, Avenida das Nações Unidas, Avenida Chucri Zaidan, Berrini, Santo Amaro e demais polos empresariais da zona sul.
Por que este movimento é emblemático?
Porque demonstra como grandes ocupantes podem combinar disponibilidade de grandes áreas, especificação técnica, mobilidade e custo de ocupação dentro de uma estratégia imobiliária de longo prazo.
2. Ficha técnica do então Luna Corporate
| Característica | Especificação |
|---|---|
| Localização | Rua Alexandre Dumas · Chácara Santo Antônio · São Paulo |
| Área locável total | Aproximadamente 33.556 m² |
| Pavimentos corporativos | 17 andares |
| Área locável por pavimento | Entre aproximadamente 1.689 m² e 2.200 m² |
| Pé-direito | Aproximadamente 3 metros |
| Climatização | Sistema central VRF |
| Infraestrutura | Piso elevado e forro modular |
| Estacionamento | 4 níveis de subsolos e 2 níveis de sobressolos |
3. Dimensão e escala da ocupação
A XP locou área equivalente a aproximadamente 38,6% da área locável então considerada para o edifício, permitindo uma operação corporativa de grande escala.
Capacidade instalada
O espaço foi preparado para receber inicialmente cerca de 1.700 colaboradores.
Lajes amplas
A configuração de grandes pavimentos favorece integração de equipes e eficiência de ocupação.
Portfólio em São Paulo
Com a expansão, a companhia passou a ocupar aproximadamente 37 mil m² de escritórios na cidade, segundo informações divulgadas no período.
4. Eficiência financeira e custo de ocupação
Um dos fatores mais relevantes do case está na relação entre qualidade imobiliária e custo de ocupação. Segundo análise divulgada pela SiiLA no contexto da transação, a operação apresentou métricas competitivas em relação aos eixos mais caros de São Paulo.
XP no Luna Corporate
≈ R$ 85 / m²
Valor estimado de locação divulgado no contexto da operação.
Referência do eixo JK
≈ R$ 237 / m²
Referência de mercado apresentada na comparação publicada no período analisado.
A diferença nominal entre as referências era de aproximadamente R$ 152 por m² ao mês. Aplicada a uma área próxima de 13 mil m², demonstra a magnitude que a localização pode exercer sobre o custo imobiliário de uma grande operação corporativa. A comparação não considera integralmente condomínio, IPTU, incentivos, carências, investimentos de implantação e demais componentes do custo total de ocupação.
5. Dinâmica de mercado e visão do investidor
Para fundos imobiliários, gestores e investidores institucionais, uma operação dessa dimensão produz efeitos relevantes sobre absorção, receita e posicionamento do ativo.
A entrada de um único ocupante com quase 13 mil m² altera significativamente a ocupação de um empreendimento recém-entregue.
Um grande ocupante corporativo pode contribuir para o posicionamento institucional do empreendimento.
A disponibilidade de grandes áreas pode criar oportunidades para empresas que necessitam consolidar equipes em poucos pavimentos.
Aluguel, condomínio, IPTU, eficiência predial, mobilidade e implantação precisam ser analisados conjuntamente.
6. Por que a XP escolheu este edifício?
A operação pode ser compreendida dentro de uma estratégia de portfólio corporativo: preservar presença em um endereço premium consolidado e simultaneamente ampliar capacidade em outro eixo com disponibilidade de grandes áreas e estrutura técnica de alto padrão.
As decisões imobiliárias de grande porte deixaram de depender exclusivamente do prestígio do endereço. Grandes ocupantes analisam conjuntamente custo, disponibilidade, mobilidade, eficiência operacional e experiência dos colaboradores.
7. Mapa corporativo e ecossistema de negócios de São Paulo
O mapa posiciona o antigo Luna Corporate — atual complexo Romeo e Julieta — dentro do corredor corporativo formado pela Chácara Santo Antônio, Chucri Zaidan, Berrini, Vila Olímpia, JK e Faria Lima.
O Eixo Corporativo: Chácara Santo Antônio, Berrini, JK e Faria Lima
Mapeamento dos principais edifícios corporativos, polos empresariais, infraestrutura e eixos que estruturam o mercado de escritórios da zona sul de São Paulo.
8. Do Luna Corporate ao Romeo e Julieta: a evolução do complexo
O case da XP analisado neste estudo ocorreu durante uma fase importante da história do empreendimento então conhecido como Luna Corporate. Posteriormente, o ativo entrou em uma nova etapa de posicionamento imobiliário e identidade.
Sob gestão da Arch, o antigo Luna Corporate passou a ser apresentado ao mercado como Romeo e Julieta, formando um complexo de escritórios de alto padrão na região da Chácara Santo Antônio.
Uma nova identidade para o antigo Luna Corporate
A mudança de identidade não elimina a história anterior do empreendimento. O nome Luna Corporate permanece relevante para compreender a operação realizada pela XP e também para acompanhar a evolução do ativo ao longo do tempo.
Romeo e Julieta: duas torres, uma nova identidade
O complexo passou a ser apresentado por meio das torres Romeo e Julieta, reunindo grandes áreas corporativas e uma proposta que combina escritórios, paisagismo, convivência, serviços e experiência para os usuários.
Torre Romeo
A Torre Romeo representa uma das duas estruturas que formam a atual identidade do complexo, com pavimentos destinados ao mercado corporativo e integração às áreas comuns e de convivência do empreendimento.
Torre Julieta
A Torre Julieta concentra grandes lajes corporativas e representa a estrutura de maior escala do conjunto, mantendo a vocação do empreendimento para grandes ocupantes empresariais.
Uma nova geração de ambiente corporativo
A evolução do empreendimento também acompanha uma mudança mais ampla no mercado de escritórios. Grandes empresas passaram a avaliar não apenas a área privativa e o endereço, mas também a qualidade das áreas comuns, mobilidade, serviços, paisagismo, sustentabilidade e experiência proporcionada aos colaboradores.
A nova identidade Romeo e Julieta incorpora essa leitura, aproximando o empreendimento do conceito contemporâneo de campus corporativo urbano.
Granja Julieta e a transformação do eixo sul
A proximidade com a Estação Granja Julieta, a Marginal Pinheiros e o corredor da Avenida Chucri Zaidan posiciona o complexo dentro de uma das áreas de maior transformação imobiliária corporativa da zona sul de São Paulo.
Nesse território encontram-se grandes empreendimentos como EZ Towers, Rochaverá Corporate Towers, Morumbi Corporate, Parque da Cidade e outros ativos que ajudaram a expandir o mercado de escritórios de alto padrão para além dos eixos historicamente concentrados na Faria Lima, Itaim e Avenida Juscelino Kubitschek.
O antigo Luna Corporate e o atual Romeo e Julieta representam diferentes momentos do mesmo ativo: primeiro, a consolidação de um grande empreendimento corporativo; depois, sua evolução dentro de um corredor imobiliário que continua atraindo capital, empresas e novos projetos.
O que muda no case da XP?
Do ponto de vista histórico, o case permanece sendo apresentado como XP no Luna Corporate. Essa era a denominação utilizada no contexto da operação analisada e nas publicações que documentaram a expansão da companhia.
A denominação Romeo e Julieta registra a fase posterior do empreendimento. Dessa forma, este estudo preserva a cronologia da transação e, simultaneamente, acompanha a evolução do ativo.
O empreendimento referido originalmente neste estudo como Luna Corporate passou posteriormente a ser apresentado ao mercado sob a identidade Romeo e Julieta. A denominação histórica Luna Corporate foi mantida nas seções relativas à operação da XP para preservar o contexto original do case.
Perguntas frequentes
Onde fica a segunda sede da XP em São Paulo?
A operação analisada foi instalada no então Luna Corporate, na Rua Alexandre Dumas, região da Chácara Santo Antônio, zona sul de São Paulo.
Qual é o tamanho da área locada pela XP?
Segundo as informações divulgadas sobre a operação, a XP locou aproximadamente 12.952 m² distribuídos em seis pavimentos corporativos.
A XP deixou o São Paulo Corporate Towers?
Não. A operação no então Luna Corporate foi apresentada como uma expansão da presença da XP em São Paulo, complementando sua estrutura no São Paulo Corporate Towers.
Luna Corporate agora se chama Romeo e Julieta?
O empreendimento anteriormente conhecido como Luna Corporate passou posteriormente a ser apresentado sob a identidade Romeo e Julieta, complexo formado pelas torres Romeo e Julieta na região da Chácara Santo Antônio.
Por que o artigo continua usando o nome Luna Corporate?
Porque Luna Corporate era a denominação utilizada no período da operação da XP analisada neste estudo. O artigo preserva o nome histórico e registra separadamente a evolução posterior para Romeo e Julieta.
Qual foi o custo estimado de locação da XP?
Informações de mercado divulgadas no contexto da operação indicaram valor estimado próximo de R$ 85 por m². O valor deve ser interpretado dentro do período e das condições específicas da transação.
Fontes públicas consultadas
- SiiLA — XP escolhe Chácara Santo Antônio para nova sede
- JLL — Complexo Luna
- InfoMoney — XP amplia presença em São Paulo
- Brazil Journal — Novo escritório da XP
- Folha de S.Paulo — Romeo e Julieta e a transformação do eixo da Marginal Pinheiros
Conteúdo editorial independente. A CCRE Corporate | Catena & Castro Real Estate não participou da operação de locação entre a XP e o empreendimento. Informações históricas, valores e características apresentados neste estudo são baseados em fontes públicas e podem refletir diferentes momentos do ativo e do mercado.
A escolha do escritório certo vai muito além do aluguel
A CCRE Corporate atua na identificação e análise de lajes corporativas em São Paulo, considerando localização, qualidade construtiva, disponibilidade, mobilidade e custo total de ocupação.
