LOG São Bernardo: da LOG Commercial Properties à Shopee e à venda do ativo
O ciclo imobiliário de um dos grandes condomínios logísticos de São Bernardo do Campo: desenvolvimento pela LOG Commercial Properties, construção, pré-locação para a Shopee, venda da participação da desenvolvedora ainda durante as obras e consolidação do empreendimento como ativo logístico institucional no Grande ABC.
O LOG São Bernardo do Campo é um caso especialmente representativo da transformação do mercado imobiliário logístico brasileiro. O empreendimento reúne em uma única história desenvolvimento greenfield, capital institucional, pré-locação de grande escala para a Shopee, venda da participação da LOG Commercial Properties ainda durante a fase de obras e posterior consolidação do ativo no mercado logístico do Grande ABC.
1. LOG São Bernardo: um case completo de desenvolvimento logístico
Alguns empreendimentos ajudam a compreender não apenas uma operação imobiliária, mas a própria dinâmica de formação do mercado.
O LOG São Bernardo é um deles.
O ativo foi desenvolvido em São Bernardo do Campo em uma região com forte tradição industrial, ampla disponibilidade de mão de obra e conectividade com os principais corredores logísticos da Região Metropolitana de São Paulo.
Sua trajetória reúne três movimentos que normalmente são analisados separadamente: desenvolvimento, locação e reciclagem de capital.
2. Onde fica o LOG São Bernardo do Campo?
O empreendimento está localizado na Estrada Samuel Aizemberg, 1707, em São Bernardo do Campo, no vetor industrial e logístico da região do Alves Dias.
A localização está inserida em uma das zonas empresariais mais importantes do município e possui acesso aos corredores que estruturam a logística do Grande ABC e da Região Metropolitana de São Paulo.
3. A LOG Commercial Properties e o desenvolvimento do empreendimento
LOG Commercial Properties
O LOG São Bernardo foi desenvolvido dentro da estratégia da LOG Commercial Properties, companhia especializada no desenvolvimento e administração de condomínios logísticos de alto padrão.
A implantação do empreendimento ocorreu como projeto greenfield, transformando a área em infraestrutura moderna para armazenagem, distribuição e operações de grande escala.
O caso também mostra uma característica importante do modelo de negócios de grandes desenvolvedoras imobiliárias: o empreendimento não precisa permanecer indefinidamente no patrimônio de quem o desenvolveu.
O desenvolvimento pode gerar valor por meio da combinação entre aquisição ou estruturação do terreno, construção, locação, estabilização e posterior venda para investidores institucionais.
4. Shopee entra no LOG São Bernardo
Um dos eventos decisivos para a consolidação do empreendimento foi a entrada da Shopee Brasil.
Segundo levantamento da SiiLA, o ativo já possuía pré-locação para a Shopee durante a fase de desenvolvimento.
Posteriormente, o relatório MarketBeat Industrial Brasil do segundo trimestre de 2025, elaborado pela Cushman & Wakefield, registrou o LOG São Bernardo do Campo entre as principais transações de locação do período.
Shopee Brasil · 74.409 m²
A Cushman & Wakefield identifica a Shopee Brasil como locatária de 74.409 m² no LOG São Bernardo do Campo, colocando a operação entre as maiores locações logísticas registradas no Brasil no segundo trimestre de 2025.
A escala é relevante.
Uma operação superior a 70 mil m² coloca o empreendimento em outra categoria de ocupação e demonstra a capacidade do imóvel de atender operações intensivas de e-commerce, armazenagem e distribuição.
5. Por que a Shopee escolheu São Bernardo?
A decisão de implantação de um grande centro de distribuição não pode ser explicada somente pela disponibilidade de área.
Empresas de comércio eletrônico analisam custo imobiliário, transporte, densidade populacional, disponibilidade de mão de obra, acesso rodoviário, tempo de deslocamento e capacidade de abastecimento.
São Bernardo reúne vários desses fatores.
Leitura territorial CCRE
A localização permite posicionar uma operação de grande porte dentro da Região Metropolitana de São Paulo sem perder conexão com o sistema Anchieta–Imigrantes, o Rodoanel e o corredor econômico que segue em direção ao Porto de Santos.
Para operações de e-commerce, essa combinação pode gerar ganhos tanto na distribuição metropolitana quanto na integração com redes nacionais de abastecimento.
6. 2024: a LOG decide vender sua participação
O capítulo financeiro do empreendimento começou antes mesmo da conclusão integral das obras.
Em 26 de agosto de 2024, a LOG Commercial Properties publicou fato relevante informando que havia recebido proposta e celebrado Memorando de Entendimentos para venda da totalidade de sua participação no LOG São Bernardo do Campo.
Existe uma distinção importante aqui: a LOG não anunciou a venda de 100% do condomínio por R$ 250 milhões.
A companhia anunciou a venda de 100% da participação que ela própria detinha, equivalente a 55% do empreendimento.
Essa precisão é fundamental para compreender corretamente a transação.
7. O ativo foi negociado ainda durante as obras
Outro aspecto torna a operação particularmente interessante para análise imobiliária.
No momento do anúncio da transação, o próprio fato relevante da LOG informava que o LOG São Bernardo ainda se encontrava em fase de obras.
Portanto, o comprador institucional não estava simplesmente adquirindo um condomínio logístico antigo e estabilizado.
A operação envolvia participação em um ativo moderno ainda em desenvolvimento, associado a uma ocupação logística de grande escala.
Desenvolver, locar e reciclar capital
O LOG São Bernardo demonstra de forma bastante clara a lógica de reciclagem de capital das grandes plataformas imobiliárias. A desenvolvedora estrutura e executa o projeto, cria valor imobiliário, atrai ocupação corporativa e pode monetizar o ativo transferindo-o para investidores de longo prazo.
8. Quem comprou a participação da LOG?
O fato relevante original da LOG não identificou nominalmente o comprador. Por isso, é importante separar a documentação corporativa das informações posteriores de mercado.
LOG
Venda da participação de 55% no LOG São Bernardo, correspondente a 52.081 m² de ABL, por R$ 250 milhões.
BTG Pactual
Relatório posterior do BTG Pactual relaciona a transação do LOG São Bernardo do Campo à Hemisfério Holding.
SiiLA
A SiiLA reportou na época da operação a participação do FII Plus — VTPL11 na aquisição e identificou a pré-locação da Shopee.
A coexistência dessas informações exige cuidado editorial.
A CCRE preserva a atribuição de cada informação à sua respectiva fonte e evita transformar uma identificação de mercado em declaração corporativa que não tenha sido feita originalmente pela companhia.
9. Da obra à entrega do empreendimento
O desenvolvimento avançou e o LOG São Bernardo passou da fase de construção para a condição de ativo logístico entregue e operacional.
Relatórios posteriores da LOG registraram a entrega de etapas do empreendimento em 2025, enquanto dados de mercado passaram a identificar a operação da Shopee entre as principais locações logísticas do período.
O resultado é um ativo que percorreu rapidamente diferentes estágios do ciclo imobiliário: desenvolvimento, construção, pré-locação, transação institucional, entrega e operação.
10. Linha do tempo do LOG São Bernardo
A LOG Commercial Properties estrutura o empreendimento logístico em São Bernardo do Campo em associação com a configuração patrimonial do projeto.
O empreendimento avança em desenvolvimento enquanto sua ocupação começa a ser estruturada.
A Shopee é associada a uma pré-locação de aproximadamente 74 mil m² no empreendimento ainda em desenvolvimento.
A companhia anuncia negociação da totalidade de sua participação de 55%, equivalente a 52.081 m² de ABL, por R$ 250 milhões.
A operação evidencia a liquidez institucional de um empreendimento ainda em desenvolvimento e associado a ocupação de grande porte.
A Cushman & Wakefield registra locação de 74.409 m² pela Shopee Brasil no empreendimento entre as principais transações logísticas do segundo trimestre de 2025.
11. Por que esse case é importante para o mercado imobiliário?
O LOG São Bernardo mostra que o valor de um ativo logístico não nasce apenas do prédio construído.
Ele resulta da combinação entre localização, terreno, projeto, capacidade construtiva, locatário, contrato, renda e liquidez institucional.
Quando esses componentes se alinham, um terreno em desenvolvimento pode transformar-se rapidamente em um ativo capaz de atrair grandes ocupantes e capital profissional.
É justamente essa sequência que torna o empreendimento relevante como estudo de caso.
12. Shopee e a expansão da logística de e-commerce no Grande ABC
A presença da Shopee também deve ser observada dentro de uma transformação maior da logística regional.
O Grande ABC foi historicamente estruturado ao redor da indústria pesada, especialmente automobilística, metalúrgica e química.
Nas últimas décadas, parte dessa infraestrutura territorial passou a suportar uma nova geração de operações: condomínios logísticos, centros de distribuição, fulfillment, e-commerce e distribuição urbana.
Isso não significa o desaparecimento da indústria.
Significa que a mesma posição estratégica construída durante décadas de industrialização passou a ter enorme valor para as novas cadeias de distribuição.
13. São Bernardo como laboratório da transformação logística
O LOG São Bernardo não é um caso isolado.
O município concentra diferentes exemplos de transformação e expansão imobiliária logística, envolvendo terrenos industriais, condomínios, fundos imobiliários, operadores de e-commerce e grandes desenvolvedores.
A antiga fábrica da Ford e o projeto da Prologis, o Campus Mangels, os empreendimentos do corredor Imigrantes e outras grandes áreas empresariais mostram que São Bernardo atravessa uma transformação profunda de seu estoque imobiliário corporativo.
Uma nova camada sobre uma cidade industrial
A logística moderna não surgiu em São Bernardo por acaso. Ela utiliza rodovias, mão de obra, infraestrutura, terrenos empresariais e conectividade construídos durante décadas de desenvolvimento industrial.
O LOG São Bernardo e a operação da Shopee são uma manifestação clara dessa nova etapa.
Fontes, referências e metodologia
Este estudo foi atualizado pela Catena & Castro Real Estate em 22 de agosto de 2026 a partir de documentação corporativa, research imobiliário, relatórios de mercado e acompanhamento do mercado industrial e logístico de São Bernardo do Campo.
- LOG Commercial Properties — Fato Relevante, 26.08.2024. Documento corporativo referente à venda da totalidade da participação detida pela LOG no LOG São Bernardo do Campo, equivalente a 55% do ativo e 52.081 m² de ABL, por R$ 250 milhões. O documento informa ainda que o ativo estava em fase de obras e que a margem bruta prevista para a transação era de 38%.
- Cushman & Wakefield — MarketBeat Brasil Industrial, 2º trimestre de 2025. O relatório relaciona o LOG São Bernardo do Campo entre as principais locações logísticas do período e identifica a Shopee Brasil como locatária de 74.409 m².
- BTG Pactual Equity Research. Relatórios de acompanhamento da LOG relacionam o LOG São Bernardo do Campo, 52.081 m² de ABL e R$ 250 milhões à transação com Hemisfério Holding, dentro do conjunto de operações de reciclagem de ativos da companhia.
- SiiLA News — 28.08.2024. Pesquisa de mercado sobre a transação do LOG São Bernardo, identificação do FII Plus / VTPL11 e informação sobre a pré-locação da Shopee.
- LOG Commercial Properties. Informações institucionais e técnicas do empreendimento LOG São Bernardo do Campo.
- Catena & Castro Real Estate · CCRE Research. Acompanhamento histórico do desenvolvimento imobiliário industrial e logístico de São Bernardo do Campo e do Grande ABC.
Critério editorial: informações provenientes de fatos relevantes e documentos corporativos são tratadas como documentais. Informações de consultorias, research financeiro e inteligência imobiliária são atribuídas às respectivas fontes. A CCRE evita transformar informação de mercado em declaração corporativa quando a fonte primária não realizou essa identificação.
Áreas, estruturas societárias, ocupações, contratos e proprietários podem sofrer alterações ao longo do ciclo imobiliário. Este conteúdo possui finalidade informativa e de pesquisa de mercado.
Industrial & Logistics · São Bernardo e Grande ABC
A Catena & Castro Real Estate acompanha galpões logísticos, condomínios, áreas industriais, centros de distribuição, operações corporativas e ativos de grande porte em São Bernardo do Campo e nos principais corredores logísticos de São Paulo.