Não é mais apenas uma licitação. Também ainda não é um condomínio implantado.
O projeto do Condomínio Logístico em Santos, na margem direita do Porto de Santos, avançou de forma concreta entre 2025 e 2026: houve procedimento licitatório, homologação, contratação e decisões posteriores dos órgãos responsáveis pela regulação e pelo controle externo.
A área da cessão possui 242.340 m² e está localizada na Avenida Augusto Barata, entre Alemoa e Saboó. O programa divulgado prevê pátio regulador, estacionamento de caminhões e estruturas de apoio à operação logística e aos motoristas.
Em junho de 2026 foi formalizada a contratação para implantação do projeto. Em agosto, a ANTAQ preservou os atos do procedimento licitatório, ao mesmo tempo em que determinou providências relacionadas à compatibilização da destinação da área com o planejamento portuário aplicável.
Também em agosto, o Plenário do TCU não manteve a cautelar que suspendia os atos decorrentes da licitação. O processo TC 016.404/2026-2, entretanto, permanecia registrado como aberto na consulta oficial realizada para este estudo.
Afinal: o condomínio vai sair do papel?
Os fatos disponíveis mostram um projeto significativamente mais avançado do que uma simples intenção de investimento. Mas ainda existe diferença entre contratação e implantação física.
Regulação avançada.
Implantação a acompanhar.
Essa distinção evita tanto minimizar o avanço institucional do projeto quanto apresentar como concluída uma infraestrutura que ainda precisa se materializar no território.
A APS relaciona o Procedimento Licitatório nº 01/2025 entre seus procedimentos encerrados.
O projeto ultrapassou a etapa de seleção do interessado e chegou à formalização contratual em 2026.
O Acórdão nº 476/2026 preservou os atos do certame e, simultaneamente, determinou providências para compatibilização da destinação da área com o planejamento portuário aplicável.
O Plenário não referendou a cautelar anteriormente concedida. Na consulta realizada em 18 de setembro de 2026, o TC 016.404/2026-2 permanecia classificado como aberto.
Contrato e decisões institucionais representam avanço concreto, mas não devem ser confundidos com obra concluída ou operação iniciada.
Santos não é um mercado isolado. É a extremidade de um corredor logístico.
A localização do projeto deve ser entendida dentro do corredor econômico que conecta o Porto de Santos ao sistema Anchieta–Imigrantes, ao Grande ABC e à Região Metropolitana de São Paulo.
Para o mercado imobiliário industrial e logístico, essa conexão territorial é central. A eficiência de uma operação portuária depende não apenas do cais, mas da capacidade de movimentar cargas entre terminal, áreas de apoio, rodovias, centros industriais, centros de distribuição e mercado consumidor.
A proposta é criar infraestrutura terrestre de apoio ao fluxo portuário.
O programa divulgado combina regulação de caminhões, estacionamento, serviços logísticos e estruturas de apoio em área relacionada ao acesso terrestre do Porto.
Estrutura destinada à organização da chegada e permanência de veículos relacionados às operações portuárias.
A APS informa capacidade inicial para 400 caminhões. A Prefeitura divulga 460 vagas de estacionamento.
Serviços e estruturas complementares relacionados à cadeia logística e portuária.
Espaços previstos para serviços, alimentação e descanso dentro do empreendimento.
De uma área a licitar para um projeto contratado e sob acompanhamento institucional.
A cronologia mostra por que o projeto não pode mais ser tratado como simples anúncio — e também por que ainda merece acompanhamento.
Contratação, regulação e controle externo são etapas diferentes.
A leitura correta do estágio do projeto exige separar o procedimento conduzido pela APS, a decisão regulatória da ANTAQ e a atuação de controle externo do TCU.
Cessão onerosa de área de 242.340 m² na margem direita da poligonal do Porto Organizado de Santos para implantação e operação de condomínio logístico.
Procedimento encerradoA Agência preservou os atos do certame, mas o teor oficial da decisão também registra a necessidade de compatibilização da destinação da área com o Plano de Desenvolvimento e Zoneamento do Porto de Santos.
Decisão · 13 agosto 2026O Plenário não manteve a cautelar anteriormente concedida. O processo, entretanto, permanecia classificado como aberto na consulta oficial realizada em 18 de setembro de 2026.
Processo aberto · consulta 18.09.2026O projeto deve ser observado dentro de uma transformação territorial maior.
A região do Saboó também concentra o projeto do Tecon Santos 10, instalação portuária planejada em escala substancialmente maior.
A documentação oficial da ANTAQ registra para o Tecon Santos 10 área de 621.975 m², prazo-base de 25 anos e CAPEX estimado em aproximadamente R$ 6,45 bilhões.
Trata-se de empreendimento independente, destinado principalmente à movimentação e armazenagem de contêineres, com operações complementares de carga geral.
A comparação não equipara finalidade, capacidade operacional ou modelo econômico. Serve apenas para dimensionar a escala territorial dos projetos associados à transformação dessa parte da margem direita do Porto.
Condomínio Logístico e Tecon Santos 10 são projetos distintos e juridicamente independentes.
O fluxo portuário não termina no cais.
Capacidade marítima e capacidade terrestre fazem parte do mesmo sistema. Mais movimentação exige infraestrutura capaz de organizar veículos, cargas e conexões fora dos terminais.
A procura empresarial por soluções logísticas em Santos antecede este projeto.
Há mais de cinco anos, a Catena & Castro Real Estate recebe de forma recorrente consultas de empresas buscando áreas e soluções logísticas em Santos, incluindo armazenagem, pátios e estruturas de apoio relacionadas ao Porto e aos seus corredores de acesso.
São operações com perfis e dimensões diferentes, mas que frequentemente convergem para os mesmos fatores: disponibilidade de área, circulação de veículos, acesso rodoviário, proximidade das operações portuárias e capacidade de implantação.
Essa experiência comercial é anterior ao atual estágio do Condomínio Logístico e ajuda a explicar por que infraestrutura terrestre e disponibilidade de solo são questões relevantes para o desenvolvimento logístico da região.
A discussão não é apenas portuária. É também territorial e imobiliária.
A ampliação da capacidade portuária exige infraestrutura terrestre compatível: pátios, áreas de apoio, armazenagem, circulação, serviços e conexão eficiente com corredores rodoviários e ferroviários.
Nesse contexto, os 242 mil m² previstos para o Condomínio Logístico ganham relevância não simplesmente como metragem disponível, mas como parte de uma discussão maior sobre a capacidade terrestre necessária para sustentar o crescimento do Porto de Santos.
Para o mercado imobiliário, a variável central será acompanhar a conversão do avanço institucional em implantação física: cronograma, infraestrutura efetivamente entregue, capacidade operacional, modelo de ocupação e reflexos sobre a demanda por áreas no entorno e ao longo do corredor Santos–ABC–São Paulo.
É nesse ponto que porto, infraestrutura e real estate passam a fazer parte da mesma leitura de mercado.
Documentos e referências.
O estudo prioriza fontes institucionais, regulatórias e de controle público.
Data de corte da pesquisa: 18 de setembro de 2026. O estágio de processos administrativos, regulatórios, de controle e judiciais pode ser alterado posteriormente. A contratação do empreendimento não deve ser interpretada, isoladamente, como comprovação de conclusão das obras ou início da operação. Para decisões de investimento, ocupação ou contratação, devem ser consultados os documentos oficiais vigentes na data da análise.
