Revista Combustiveis e Conveniencia Entrevista Inacio Rodrigo de Castro

Em locais onde há forte especulação imobiliária, um terreno pode valer mais do que o negócio nele instalado - pelo menos é esta a visão dos proprietários dos imóveis e de alguns revendedores com problemas na operação.

Há cerca de um ano, o terreno onde funcionava o Posto Marujo, na capital carioca, foi vendido. O posto foi destruí­do e, no local, um prédio comercial carioca, foi vendido. O posto foi destruí­do e, no local, um prédio comercial terreno alugado da Shell, contou que a companhia o procurou e ofereceu o imóvel. " O valor, porém, era muito alto e tivemos de abrir mão da oferta. O terreno foi vendido então para um terceiro, que tinha outros planos para o local", contou. " O novo proprietário queria alterar o valor do aluguel e fiquei sem alternativa.

Preferi vender o fundo de comércio". O posto tinha uma venda média mensal de 300 mil litros, mas o empresário contou que o fundo de comércio foi desvalorizado na transação. Este caso ilustra uma situação que começa a acontecer com maior frequência em áreas de forte especulação imobiliária. Em bairros nobres de algumas capitais, postos de combustí­veis tradicionais estão dando lugar a outros empreendimentos, em geral prédios comerciais ou residenciais de alto padrão. No entanto, quase nunca isso ocorre por iniciativa e vontade do revendedor. Na maior parte dos casos, o terreno onde funciona o posto pertence a terceiros, que vislumbram maiores lucros com a venda do imóvel do que com o aluguel. O revendedor, nesta situação, tem seu fundo de comércio depreciado, em função do alto aluguel, e normalmente não dispíµe de capital para comprar o terreno. " Em bairros muito valorizados, como por exemplo na Tijuca, no Rio de Janeiro (RJ), o metro quadrado chega a valer R$ 1 milhão. Já um posto que vende cerca de 100 mil litros mensais, pode chegar a um lucro bruto de R$ 30 mil, se somar á venda de combustí­veis a rentabilidade resultante de outros produtos além do combustí­vel propriamente dito (como lubrificantes).

O aluguel do terreno costuma ser algo entre 25% e 30% deste valor bruto. Não é difí­cil imaginar porque o locador prefere vender o imóvel, e qual o motivo do proprietário do posto desistir ou entregar a operação", explicou Tasso Verçosa Rocha, sócio gerente da Lí­der, uma corretora que opera em todo o Estado do Rio de Janeiro e que tem um departamento especializado em compra e venda de postos.

" Porém, o novo proprietário do imóvel só pode propor mudanças no contrato de aluguel se o mesmo estiver vencido ou não estiver corretamente registrado no RGI (Registro Geral de Imóveis). São raros os casos de denúncia vazia e nestas situações, cabe indenização ao operador do negócio instalado no terreno", disse Rocha. Além disso, o direito de continuar com o negócio deverá ser analisado levando em consideração há quanto tempo o inquilino exerce o seu comércio no local. Segundo ele, a única maneira de um operador se precaver em relação a uma surpresa destas é manter-se atento ás datas de renovação de contrato de aluguel,e também respeitar as regras comerciais do contrato com a distribuidora.

" Muitas vezes a bandeira não vende o terreno apenas porque a área é valorizada, mas sim porque o negócio não a interessa mais", afirmou. " Na Zona Sul do Rio, nos últimos dois anos, seis postos que funcionavam em terrenos de distribuidoras foram vendidos, quatro deles neste ano", contou. Por isso, de acordo com o corretor, até para comprar um fundo de comércio de um posto é importante precaver-se. " É fundamental verificar o contrato de aluguel, e só efetivar a negociação se este documento tiver validade superior a cinco anos, com possibilidade de renovação, e estiver devidamente registrado.

Caso contrário,corre-se o risco de o terreno ser vendido e o novo proprietário esperar apenas o vencimento do contrato para querer renegociar os valores, ou mesmo para pedir o imóvel". Eduardo Benetti, diretor do Portal de Postos (que reúne diversos serviços para o segmento, inclusive compra e venda de postos), confirmou que este problema é realmente mais frequente quando o imóvel é alugado, seja por iniciativa do locador ou do locatário.

" Se o proprietário do posto é também dono do terreno, dificilmente vai querer se desfazer do negócio ou mudar de ramo. Estas áreas são muito valorizadas para o comércio, e quando há espaço é possí­vel instalar diversos serviços na área do empreendimento, o que garante uma lucratividade melhor", disse. Segundo ele, casos de terrenos de postos que deram lugar a outros empreendimentos imobiliários têm ocorrido com maior frequência em bairros nobres de São Paulo e Rio de Janeiro, e também em Florianópolis (SC). Há situações em que o revendedor é praticamente obrigado a sair do negócio - como a relatada no iní­cio desta reportagem, com o Posto Marujo. Porém, em algumas circunstâncias, o empresário responsável pela operação do posto (dono do fundo de comércio) é quem desiste de continuar com o negócio. " Em áreas muito valorizadas, o preço do aluguel pode inviabilizar a operação.

Mesmo que o estabelecimento ofereça diversos serviços, o fato do terreno ser alugado compromete a rentabilidade. Por exemplo, em algumas regiíµes de São Paulo, o valor do aluguel pode chegar a R$ 20 mil. Se um posto localizado em alguma destas regiões praticar uma margem baixa, em função de dificuldades comerciais ou problemas de concorrência, este aluguel pode ficar totalmente fora da realidade do empresário. Seria o caso, por exemplo, de um posto com vendas da ordem de 250 mil litros e faturamento de R$ 35 mil. Em casos como este, muitas vezes é o próprio revendedor que entrega o negócio", explicou.

Foi o que aconteceu com um dos revendedores cariocas cujo negócio deu lugar a um empreendimento imobiliário. Este empresário, que preferiu não se identificar,optou por desistir do negócio em função de sérios problemas financeiros. Com a contabilidade negativa e as dí­vidas se acumulando, ele optou por devolver o imóvel. Diante das circunstâncias, o fundo de comércio também estava depreciado e o prejuí­zo foi muito grande. Mas os corretores consideram que situações como esta sejam exceções. " Este mercado está inclusive bastante aquecido. Há grande interesse de compra de postos (fundo de comércio)", garantiu Rodrigo Castro, um dos proprietários da Catena & Castro, uma empresa que está no mercado há 17 anos e especializou-se em negócios envolvendo postos de combustí­veis.

" Em geral, a cada dez solicitações, oito são de pessoas interessadas em comprar um posto revendedor, enquanto apenas duas querem vender", completou. Sem generalizar. Na opinião de Castro, não é possí­vel generalizar os casos de postos cujos terrenos foram vendidos para outras finalidades e empreendimentos imobiliários." Os exemplos são casos isolados e cada qual deveria ser analisado separadamente. Há vários fatores que podem ter levado a esta situação, desde a dificuldade de operação com altos aluguéis, até o interesse do proprietário do imóvel", afirmou.

" Em princí­pio, uma companhia de combustí­vel dificilmente abre mão da sua bandeira em um determinado local. É possí­vel que existam outras razões envolvidas ". Dentre estas possí­veis razões, um fator que chama a atenção é a necessidade de adequação ecológica. Postos antigos em geral têm algum passivo ambiental a ser corrigido, além de equipamentos obsoletos que necessitam ser trocados. Se esta situação estiver aliada a um aluguel alto e á  consequente baixa rentabilidade, é bem possí­vel que o empresário opte por desistir da operação. A concorrência também é um dos fatores de desvalorização do posto.

Em algumas áreas, onde há guerra de preços e práticas pouco éticas, normalmente o negócio torna-se inviável para os empresários sérios. Se o local for valorizado, não faltarão compradores para o posto, embora estejam interessados somente no terreno. Castro lembrou que a presença de postos em áreas mais nobres tem raí­zes históricas. No passado, os postos de combustí­veis dependiam de liberação do governo federal para funcionar, o que sempre limitou a abertura de novos negócios.

" Aqueles que conseguiram esta liberação mantiveram seus empreendimentos ao longo dos anos. Com a valorização imobiliária de determinadas regiões, com zoneamentos especí­ficos, tornaram-se pontos com alto valor agregado. Este fator pode ocorrer em qualquer cidade, mas tem um maior destaque nas grandes capitais, onde a disponibilidade de áreas nobres é cada vez menor ", ressaltou. Mas afinal, quanto vale um posto? Esta é uma questão difí­cil de responder.

O valor do posto é, na verdade, o seu fundo de comércio. Ou seja, é um valor calculado com base em diversas variáveis,como localização, possibilidade de concorrência nas imediações, fluxo de veí­culos com potencial no aumento das vendas, lojas de conveniência e outros serviços agregados, contratos com as distribuidoras e, principalmente, a venda média atingida. Postos localizados em vias com grande fluxo de veí­culos são mais valorizados. Mas há outros aspectos levados em consideração, como localização do posto em relação aos concorrentes da região, vias de acesso ao estabelecimento, qual o perfil dos consumidores locais, se o bairro é residencial, comercial ou misto, e se há facilidade de entrada e saí­da do posto. Reformas recentes, com troca de equipamentos, também valorizam o fundo de comércio.

Em geral, postos com aluguéis altos, têm fundo de comércio baixo, já que a rentabilidade é menor. Isso quer dizer que, caso o empresário desista do posto em função do aluguel muito alto, provavelmente venderá seu fundo de comércio de forma desvantajosa. " Por isso, sempre recomendamos a contratação de uma assessoria comercial e jurí­dica para orientar a negociação. É importante que a transação seja fundamentada dentro da realidade do mercado", disse Castro.

Sem surpresas. Para não ser surpreendido com a decisão de venda do terreno onde o posto está instalado e com a possibilidade do novo proprietário ter outros planos para o local, é fundamental manter o contrato de locação em dia. Afinal, quem compra o imóvel com intenção de construir outro tipo de empreendimento, não tem interesse em um inquilino com contrato a vencer muito tempo depois, e ainda com possibilidade de renovação e discussão judicial para manutenção do mesmo. Vale lembrar que o direito de continuar com o negócio, no caso de uma possí­vel discussão judicial, é analisado levando em consideração o perí­odo de tempo em que o inquilino exerceu o seu comércio no local.

" Esta questão do contrato também deve ser observada por quem pensa em comprar um fundo de comércio. Não vale a pena comprar se o contrato tem vigência inferior a cinco anos", alertou Tasso Verçosa Rocha, sócio gerente da Lí­der. Além disso, na hora da compra, se o terreno do posto pertence á distribuidora, é importante avaliar seu interesse de permanência na região. Muitas vezes, embora o terreno seja mais valorizado do que o fundo de comércio, a empresa tem interesse em manter sua bandeira na região. No caso do proprietário optar pela venda do imóvel, o inquilino deve ser o primeiro a ser consultado. " Ele tem prioridade de compra ", garantiu Rodrigo Castro, diretor da Catena & Castro.

" O inquilino tem um prazo para se manifestar, e o valor efetivamente negociado com o interessado na compra deve ser também ofertado ao locatário. Deve-se apresentar, por escrito, uma opção de compra, com prazo determinado. O imóvel só poderá ser vendido a terceiros se não houver interesse do inquilino ". Segundo Castro, para garantir uma boa negociação, seja em situações de compra ou venda de fundo de comércio, é fundamental contar com uma assessoria especializada. " A negociação não pode levar em conta somente o aspecto financeiro, mas também questões de mercado, jurí­dicas e a própria condição do posto (se necessita ou não de reforma, se está em conformidade com as legislações vigentes)".

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